주택담보대출 한도 계산은 LTV 금액과 DSR 금액 중 작은 쪽이 실제 한도입니다. 연소득 6,000만 원이 서울 10억 원 아파트를 사면 LTV로는 4억 원이지만, DSR을 대입하면 약 3억 원으로 줄어듭니다.
이 글의 숫자는 2026년 10월 16일 기준으로 확인한 규정에, 변동금리 4%·30년 원리금균등 상환을 가정해 직접 계산한 값입니다. 은행마다 심사 방식이 조금씩 달라서 최종 금액은 대출 상담에서 달라질 수 있어요.
• 실제 한도 = LTV 한도, DSR 한도, 규제지역 금액 상한(6억·4억·2억) 중 가장 작은 값
• 소득이 높으면 LTV에서, 소득이 낮거나 기존 빚이 있으면 DSR에서 막히는 경우가 대부분
• 수도권·규제지역은 심사 때 금리에 3.0%p를 얹어 계산해서, 연소득 6,000만 원 기준 DSR 한도가 약 4.2억 원에서 약 3.0억 원으로 줄어듭니다
내 한도는 LTV와 DSR 중 어디서 결정되나요?
세 값을 따로 구해서 가장 작은 값을 고르면 됩니다. 첫째는 집값에 LTV 비율을 곱한 금액(10억 원 × 40% = 4억 원), 둘째는 소득으로 갚을 수 있는 원리금에서 거꾸로 계산한 DSR 금액, 셋째는 규제지역에 걸린 금액 상한입니다.
여기서 헷갈리는 분이 많은데, 세 값은 더하는 게 아니라 비교하는 겁니다. 4억 원(LTV), 3억 원(DSR), 6억 원(상한)이 나왔다면 실제 한도는 3억 원입니다. 소득이 높은 분은 LTV에서, 소득이 낮거나 기존 빚이 있는 분은 DSR에서 막히는 경우가 제일 많습니다.
LTV는 집값 대비 빌릴 수 있는 비율이고, DSR은 연소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 비율입니다. 은행은 DSR 40%, 제2금융권은 50%가 기준이며 총대출이 1억 원을 넘으면 적용됩니다. DTI는 이 글에서 따로 다루지 않았습니다. 상담 중 DTI가 나오면 추가 상한 하나가 더 있는 정도로 보시면 됩니다.
저라면 계산 순서를 LTV, DSR, 금액 상한 순으로 잡습니다. LTV는 곱셈 한 번이라 5초면 끝나고, 막히는 곳이 어딘지 알아야 어디를 손볼지 정할 수 있기 때문입니다.
2026년 10월 기준 LTV 비율과 금액 상한은 어떻게 되나요?
서울 25개 구와 경기 12곳은 2025년 10월 15일부터 규제지역이고, 무주택자 LTV는 40%입니다. 규제지역 지정은 바뀔 수 있으니 국토교통부 공고와 은행 안내로 한 번 더 확인하세요.
규제지역에서 LTV가 달라지는 경우는 다음과 같습니다.
• 일반 무주택자: 40%
• 생애최초 구입자: 70% (6개월 내 전입 조건)
• 서민·실수요자(부부합산 연 9,000만 원 이하, 주택 8억 원 이하, 무주택 세대주): 60%
• 기존 주택이 있는 상태에서 추가 구입: 사실상 막힘 (처분 조건 같은 예외는 은행에 확인)
비규제지역 무주택자는 보통 70% 수준입니다. 다만 이 비율은 대출 종류와 은행에 따라 달라지므로, 정확한 비율은 거래 은행 상담이나 금융감독원 안내에서 확인하세요.
비율과 별개로 금액 상한이 있습니다. 규제지역 주택은 시가 15억 원 이하 6억 원, 15억~25억 원 4억 원, 25억 원 초과 2억 원이 최대입니다. 수도권·규제지역 주택 구입 자금은 만기도 30년 이내로 묶여 있어서, 만기를 40년으로 늘려 DSR을 피하는 방법도 막혀 있습니다.
규제지역에서 대출을 받으면 6개월 이내 전입 의무가 붙습니다. 임대를 놓을 계획이라면 한도 계산 이전에 이 조건부터 걸립니다.
DSR 40%로 계산하면 내가 빌릴 수 있는 금액은 얼마인가요?
연소득에 40%를 곱해 연간 상환 가능액을 구하고, 12로 나눈 월 상환액을 심사 금리로 환산한 원금이 DSR 한도입니다. 연소득 6,000만 원이면 연 2,400만 원, 월 200만 원이 상한입니다.
핵심은 심사 금리입니다. 수도권·규제지역은 스트레스 DSR 3단계로 가산금리 하한이 3.0%p이고, 실제 금리가 4%여도 심사는 7%로 합니다. 변동금리 기준이고, 고정·혼합형은 반영 비율이 달라질 수 있어서 상담 때 스트레스 금리를 몇 %로 계산하는지 물어보세요.
아래는 30년 원리금균등 기준으로 월 200만 원을 상환할 수 있을 때 계산한 원금입니다.
표를 보면 금리가 0.5%p 달라질 때 한도는 1,500만 원 안팎으로만 움직입니다. 반면 스트레스 가산 3.0%p는 같은 소득에서 한도를 약 1.2억 원 깎습니다. 가산이 없다면 4% 금리로 월 200만 원은 약 4.19억 원을 받을 수 있는 금액이거든요. 한도를 가장 크게 좌우하는 건 은행이 보여 주는 금리보다 심사 금리 쪽입니다.
기존 대출이 한도를 얼마나 갉아먹나요?
기존 대출의 연간 원리금은 소득의 40%에서 먼저 빠지고, 남은 만큼만 주택담보대출 한도로 계산됩니다. 월 상환액이 1만 원 줄면 한도는 약 150만 원 늘어납니다(심사 금리 7%, 30년 기준).
예를 들어 마이너스통장이나 신용대출로 연 원리금이 600만 원 나간다면, 월 50만 원이 한도에서 빠집니다. 그러면 DSR 한도는 약 3.0억 원에서 약 2.25억 원으로 줄고, 한도가 7,500만 원 가까이 사라진 셈입니다.
마이너스통장은 쓴 금액이 아니라 한도 전체가 대출로 잡힙니다. 5,000만 원 한도를 열어 놓고 2,000만 원만 써도 5,000만 원이 DSR에 들어갑니다. 자동차 할부와 카드론 같은 대출도 대부분 포함되니, 대출 신청 전에 안 쓰는 한도부터 해지하거나 줄이는 게 순서입니다.
스트레스 DSR 3단계가 시행된 뒤 한도는 더 줄었나요?
수도권·규제지역 주담대는 줄었습니다. 스트레스 금리가 3단계에서 전부 반영되고, 2025년 10월 16일부터 하한 3.0%p가 적용되기 때문입니다.
반면 지방 주담대는 아직 2단계(가산금리 0.75%p)가 적용 중입니다. 금융위원회가 2026년 말까지 유예를 다시 연장했거든요. 같은 소득이라도 지방은 심사 금리가 4.75%라서, 월 200만 원이면 약 3.8억 원까지 계산됩니다. 서울의 3.0억 원과 8,000만 원 가까이 차이 납니다. 2027년부터 어떻게 될지는 금융위원회 보도자료에서 확인하세요.
정리하면 다음 순서로 규제가 쌓였습니다. 2025년 6월 28일에 수도권·규제지역 6억 원 상한과 만기 30년 제한이 시작됐고, 같은 해 7월에 스트레스 DSR 3단계가 도입됐습니다. 10월에는 규제지역이 서울 전역과 경기 12곳으로 넓어지며 LTV 40%가 적용됐어요.
소득과 집값 조건별로 실제 한도는 얼마인가요?
소득이 같아도 집값과 자격에 따라 막히는 곳이 다릅니다. 아래 네 가지 경우로 비교해 보세요. 모두 서울 규제지역, 무주택, 변동금리 4%(심사 7%), 30년 기준입니다.
A와 C를 비교하면 소득이 두 배인데 한도 차이는 2,000만 원뿐입니다. C는 집값이 낮고 LTV가 40%라서 소득이 아무리 많아도 3.2억 원에서 멈춥니다. 이런 경우에는 소득을 늘리거나 빚을 정리해도 한도가 늘지 않으니, 생애최초 같은 LTV 우대 자격이 되는지부터 확인하는 게 맞습니다.
반대로 A나 B는 LTV에 1억 원 안팎의 여유가 있는 DSR형입니다. 기존 빚을 줄이거나 공동 차주로 소득을 합치는 방법이 먹히는 쪽입니다. 같은 소득이어도 내 집값과 자격에 따라 필요한 대응이 이렇게 갈립니다.
이 네 가지 중 내 상황이 어디 가까운지에 따라 줄여야 할 항목이 달라집니다. A·B라면 연 600만 원 같은 기존 원리금이, C라면 40%라는 LTV 비율이 먼저입니다.
내 숫자로 5분 안에 직접 계산하는 순서는요?
아래 네 단계를 순서대로 따라 하면 됩니다.
1. 집값 × LTV 비율 = LTV 한도
2. 연소득 × 40% − 기존 대출 연 원리금 = 연 상환 가능액, 이걸 12로 나누면 월 가능액
3. 월 가능액 ÷ (1억 원당 월 상환액) × 1억 = DSR 한도 (심사 금리는 실제 금리 + 스트레스 가산)
4. 1·3번 결과와 금액 상한(6억·4억·2억) 중 가장 작은 값이 최종 한도
연소득 5,000만 원 (기존 대출 없음) → DSR 한도 약 2.5억 원
연소득 6,000만 원 → DSR 한도 약 3.0억 원
연소득 7,000만 원 → DSR 한도 약 3.5억 원
소득이 1,000만 원 달라질 때마다 한도는 약 5,000만 원씩 움직입니다. 다만 집값이 낮으면 이 한도보다 LTV가 먼저 막으니, 위 1번 결과와 꼭 같이 보세요.
자주 묻는 질문
서울 10억 원 아파트인데 LTV 40%면 4억 원이 다 나오는 거 아닌가요?
소득이 충분할 때만 4억 원이 나옵니다. 연소득 6,000만 원이면 DSR에서 약 3억 원으로 줄어듭니다. LTV 금액은 최대치일 뿐이고, 실제로는 DSR을 같이 통과해야 합니다.
마이너스통장 안 쓰고 있는데도 한도에서 빠지나요?
네, 빠집니다. 마이너스통장은 쓴 금액이 아니라 한도 전체가 DSR에 잡힙니다. 대출 신청 전에 안 쓰는 한도를 해지하거나 줄여 두면 DSR 여유가 생겨요.
배우자와 소득을 합치면 한도가 늘어나나요?
공동 차주로 같이 받으면 소득이 합산되는 경우가 있습니다. 대신 배우자의 기존 대출도 같이 계산되므로, 배우자에게 빚이 많으면 오히려 줄 수 있습니다. 가능 여부는 은행별로 다르니 상담 때 확인하세요.
고정금리로 받으면 스트레스 가산이 줄어서 한도가 더 나오나요?
조건부로 그렇습니다. 고정·혼합형은 변동형보다 가산금리 반영 비율이 낮은 구조예요. 다만 수도권·규제지역은 하한 3.0%p가 걸려 있어서, 얼마나 달라지는지는 은행이 계산해 준 값으로 확인해야 합니다.
지방 아파트면 같은 소득으로 얼마나 더 받을 수 있나요?
2026년 말까지는 더 받습니다. 지방은 스트레스 가산이 0.75%p라서 심사 금리 4.75%로 계산하고, 연소득 6,000만 원이면 DSR 한도가 약 3.8억 원입니다. 서울 규제지역의 약 3.0억 원보다 크지만, 유예가 끝나면 줄 수 있습니다.
생애최초인데 규제지역 아파트를 사면 6억 원까지 나오나요?
LTV 70%와 금액 상한 6억 원을 모두 통과해야 합니다. 8억 원 집이면 5.6억 원, 10억 원 집이면 7억 원이 아니라 6억 원으로 잘립니다. 여기에 DSR 한도와 6개월 내 전입 조건까지 맞아야 합니다.
지금 확인할 3가지
① 내 집값에 LTV 비율을 곱해 LTV 한도를 구하세요.
② 연소득 40%에서 기존 대출 원리금을 빼고, 위 표의 1억 원당 월 상환액으로 DSR 한도를 구하세요.
③ 두 값과 금액 상한 중 가장 작은 값에서 막혔다면, 그 값을 올리는 쪽(LTV 우대 자격 또는 기존 빚 정리)에 집중하세요.
이 글의 규정은 2026년 10월 16일 기준으로 확인했고, 정책은 수시로 바뀝니다. 신청 전에는 금융위원회 발표와 거래 은행 상담으로 반드시 한 번 더 확인하세요. 생애최초나 서민·실수요자 조건으로 어떤 한도 차이가 나는지는 따로 정리해 두면 비교하기 편합니다.
