토지거래허가구역 외국인 주택 매수는 구청 허가가 먼저이고, 허가를 받은 뒤 4개월 안에 입주해서 2년 동안 직접 살아야 합니다. 허가 없이 쓴 계약서는 효력이 없고, 형사처벌 대상이 될 수도 있어요. 2026년 10월 22일 기준으로 공식 보도와 정부 발표를 확인해 허가 대상과 실거주 의무를 조건별로 풀었습니다.
• 한국에 살면서 직접 들어가 살 집이라면: 허가를 신청할 수 있고, 허가일부터 4개월 안에 입주하면 됩니다.
• 해외에 살면서 투자·임대용으로 사려는 경우: 2년 실거주 의무 때문에 구조상 허가받기 어렵습니다.
• 세입자가 있는 집이라면: 4개월 안에 들어가 살 수 없어서, 매수 전에 구청에 먼저 확인해야 합니다.
같은 서울 아파트라도 사는 사람 조건에 따라 결과가 갈려요. 국내에 체류하며 실제로 거주할 사람은 기한만 지키면 되는 쪽이고, 거주하지 않을 사람과 세입자가 낀 집을 사려는 사람이 이 제도에서 가장 많이 막힙니다. 아래에서 내 조건이 어느 쪽인지 순서대로 확인해 보세요.
토지거래허가구역이 뭔가요? 허가 없이 계약하면 생기는 일
토지거래허가구역은 땅값·집값이 급하게 오르거나 투기 우려가 큰 곳을 정부가 묶어 두는 제도입니다. 이 구역 안에서 정해진 대상을 사고팔 때는 시장·군수·구청장의 허가를 먼저 받아야 해요. 계약서에 도장을 찍기 전에 "실제로 쓸 사람이 사는 건가"를 구청이 먼저 보는 셈입니다.
허가 없이 체결한 계약은 효력이 없습니다. 법에는 2년 이하 징역 또는 계약 당시 개별공시지가 기준 토지가격의 30% 이하 벌금도 정해져 있어요. 계약이 무효여도 이미 보낸 계약금을 돌려받는 문제는 따로 분쟁이 될 수 있어서, 저라면 허가가 나오기 전에는 돈을 보내지 않습니다.
내가 사려는 집이 구역 안인지는 국토교통부 공고나 토지이음(eum.go.kr)에서 주소로 조회할 수 있어요. 시·군·구 단위로 지정돼 있어서 같은 경기도라도 구역 안팎이 갈립니다.
외국인 주택 매수 허가 대상: 누가, 어디서, 어떤 집이 걸리나
외국인 등이 서울 전역과 인천·경기 일부 지역에서 주택을 사려면 허가가 필요합니다. 여기서 "외국인 등"은 외국 국적 개인만이 아니라 외국 법인과 외국 정부까지 3가지를 모두 포함해요.
대상 주택은 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택 5가지입니다. 오피스텔은 대상에서 빠진다고 평택 지정 관련 보도에 나와 있고, 지역마다 공고문이 달라질 수 있으니 실제 매수 전에 해당 지역 공고를 한 번 더 보세요.
지정 기간은 2026년 8월 26일부터 2027년 8월 25일까지 1년입니다. 2025년 8월 26일에 처음 지정된 구역이 이번에 연장됐어요. 인천·경기에서 몇 개 구·시·군이 포함되는지는 보도마다 숫자가 달라서, 정확한 지정 목록은 국토교통부 공고문에서 확인하세요. 같은 시기에 국토 외곽 섬 353곳도 외국인 토지거래허가구역으로 지정됐는데, 이건 주택이 아니라 토지 얘기라서 이 글에서는 뺐습니다.
2026년 2월 10일부터는 허가구역에서 허가받은 주택을 취득할 때 자금조달계획서와 입증서류도 내야 한다고 보도됐습니다. 해외 차입금이나 해외 예금으로 조달했다면 해외 금융기관명까지 적는 방식이에요. 서류가 이렇게 늘어난 만큼 해외 자금이 섞인 매수는 준비 기간을 넉넉하게 잡는 편이 낫습니다.
허가 후 4개월 안에 입주, 2년 실거주: 날짜로 계산해 보기
허가를 받은 외국인은 허가일부터 4개월 안에 그 집에 입주해야 하고, 취득 후 2년 동안 실거주해야 합니다. 기한 계산에서 가장 많이 헷갈리는 게 "4개월을 어디서부터 세느냐"인데, 기준은 잔금일이 아니라 허가일이에요.
예를 들어 허가일이 2026년 11월 10일이라면 입주 마감은 2027년 3월 10일입니다. 잔금과 등기가 허가 후 한 달 넘게 밀리면 입주 준비 기간이 그만큼 줄어요. 2년 실거주의 시작 시점은 허가서 문구와 관할 구청 안내에서 직접 확인하세요.
의무를 어기면 시·군·구청장이 3개월 이내로 이행명령을 내립니다. 그래도 이행하지 않으면 취득가액의 10% 범위에서 이행강제금이 반복해서 부과돼요. 10억 원짜리 집이면 한 번에 최대 약 1억 원 범위라는 뜻이고, 현장 점검 후 허가 취소까지 검토된다는 보도도 있었습니다.
내국인 토허제와 외국인 토허구역, 겹치면 무엇을 따르나
둘은 이름이 비슷하지만 다른 제도이고, 서울에서는 겹치는 구간이 있습니다. 2025년 10월 20일부터는 서울 전역과 경기 12곳에서 내국인도 아파트를 사면 구청 허가와 2년 실거주 의무가 붙었어요. 그 위에 외국인에게만 따로 지정된 구역이 있는 구조라서 외국인은 두 규정을 같이 봐야 하는 경우가 생깁니다.
표의 5개 항목 중 눈여겨볼 곳은 대상 주택 칸입니다. 공통 토허제는 아파트 중심이라 서울 단독주택이나 다가구는 걸리지 않을 수 있지만, 외국인 구역은 단독·다가구까지 넓게 잡아요. 그래서 "빌라는 괜찮겠지" 하고 계약했다가 외국인이라서 허가 대상이 되는 경우가 생깁니다. 반대로 서울 전역에 속한 아파트라면 어느 쪽 규정이든 허가와 2년 실거주는 피할 수 없다고 보시면 돼요.
이 표만 보면 허가만 받으면 끝날 것 같지만, 실제로 갈리는 건 허가일부터 4개월 안에 입주할 수 있느냐입니다. 세입자가 있는 집인지, 내 체류 기간이 2년 실거주를 받쳐 주는지가 여기서 결정돼요.
내 조건이면? 사례별로 허가 가능성 따져 보기
조건 A: 한국에 거주하는 외국인, 소유자가 살던 서울 아파트 (매수가 10억 원 가정) → 허가 신청 가능. 허가일이 2026년 11월 10일이면 2027년 3월 10일까지 입주해야 하고, 못 지키면 최대 약 1억 원 범위의 이행강제금 대상입니다.
조건 B: 해외에 거주하며 임대 수익 목적 → 2년 실거주 의무와 맞지 않아 구조상 허가받기 어렵습니다.
조건 C: 세입자가 살고 있는 집 → 4개월 안에 입주할 수 없어서 일반 규정으로는 이행이 막힙니다. 실거주 유예 특례를 쓸 수 있는지 구청에 확인해야 해요.
경계선은 "내가 허가 후 4개월 안에 이 집에 들어가 살 수 있는가" 한 가지입니다.
조건 A는 서류만 맞으면 가장 무난한 편입니다. 저라면 계약서를 쓰기 전에 허가 신청서에 들어가는 거주 계획부터 정리하고, 허가일부터 4개월짜리 시계가 돌기 시작하니 입주 날짜를 거꾸로 계산해 둡니다. 조건 B처럼 거주 계획이 없는 매수는 허가 단계에서 막히는 경우가 대부분이라 계약금을 먼저 넣는 일은 피하세요. 조건 C는 2026년 5월 12일에 넓어진 실거주 유예를 외국인도 쓸 수 있느냐에 달려 있어서, 구청 확인이 먼저예요.
세입자 낀 집과 여러 채: 사람들이 실제로 걸리는 지점
세입자가 있는 집을 사면 매수인이 임대인 지위를 이어받고, 임대차 기간이 끝날 때까지 세입자를 임의로 내보낼 수 없습니다. 그러면 허가 후 4개월 안에 입주할 수 없으니 2년 실거주 의무와 정면으로 부딪혀요. 여기서 헷갈리는 분이 정말 많습니다.
정부는 2026년 5월 12일 토지거래허가구역 실거주 유예 대상을 비거주 1주택을 포함한 "세입자 있는 주택 전체"로 넓혔습니다. 임대차 종료 때까지 입주를 미룰 수 있고, 늦어도 2028년 5월 11일까지 들어가야 해요. 허가 신청은 2026년 12월 31일까지, 매수자는 발표일부터 계속 무주택이어야 합니다. 다만 이 내용이 외국인에게도 그대로 적용되는지는 제가 확인한 보도에 언급이 없었어요. 정확한 적용 여부는 관할 구청과 국토교통부에서 확인하세요.
여러 채를 사는 경우도 비슷하게 풀립니다. 채수를 직접 제한하는 규정이 있다는 보도는 확인하지 못했어요. 다만 허가 조건 자체가 "내가 직접 들어가 2년 산다"여서, 이미 거주할 집이 있는 상태에서 두 번째 집의 허가를 받는 건 구조상 쉽지 않습니다. 이 부분은 구청 사전 상담으로 확인하는 것이 안전합니다.
마지막으로 체류 기간입니다. 비자 만료까지 2년이 안 남았다면 2년 실거주를 입증하기가 부담스러워질 수 있어요. 이 조건에서 구청마다 안내가 갈릴 수 있으니 허가 신청 전에 체류 자격과 남은 기간을 들고 상담해 보세요.
자주 묻는 질문
Q. 허가 없이 계약서부터 쓰면 어떻게 되나요?
계약 효력이 없습니다. 허가 없이 계약한 경우 2년 이하 징역 또는 개별공시지가 기준 토지가격 30% 이하 벌금이 정해져 있어요. 가계약금도 허가 전에는 보내지 않는 쪽이 안전합니다.
Q. 한국에 사는 외국인인데 서울 아파트를 사려면 순서가 어떻게 되나요?
구청에 토지거래허가를 신청하고, 허가를 받은 뒤 계약 효력이 생깁니다. 이후 허가일부터 4개월 안에 입주해야 해요. 허가받은 주택을 취득할 때는 자금조달계획서와 입증서류도 내야 합니다.
Q. 외국인이 아파트를 여러 채 살 수도 있나요?
채수 상한이 있다는 보도는 확인하지 못했습니다. 다만 허가 조건이 직접 거주 2년이라서, 거주하지 않을 두 번째 집은 허가받기 어렵다고 보시면 됩니다.
Q. 세입자가 있는 집도 외국인이 살 수 있나요?
매수는 가능하더라도 4개월 안에 입주하기는 어렵습니다. 2026년 5월 실거주 유예 확대가 외국인에게 적용되는지는 보도에 없어서 구청 확인이 필요해요.
Q. 규제 이후 외국인 거래량은 실제로 줄었나요?
줄었습니다. 2025년 9월부터 2026년 6월까지 수도권 외국인 주택 거래는 4,397건으로 전년 동기 6,024건보다 27% 감소했고, 강남 3구와 용산구는 49% 줄었다고 국토교통부가 밝혔어요.
Q. 허가받고도 입주를 못 하면 어떤 일이 생기나요?
구청이 3개월 이내로 이행명령을 내립니다. 그래도 이행하지 않으면 취득가액의 10% 범위에서 이행강제금이 반복 부과돼요.
마무리: 지금 확인할 3가지
토지거래허가구역 외국인 주택 매수는 허가, 4개월 입주, 2년 실거주가 한 묶음입니다. 계약서를 쓰기 전에 아래 세 가지만 먼저 확인하세요.
① 토지이음(eum.go.kr)에서 내 주소가 구역 안인지 조회하세요. ② 그 집에 세입자가 있는지, 허가 후 4개월 안에 입주가 가능한지 따져 봐야 합니다. ③ 관할 구청 토지거래허가 담당 부서에 체류 자격과 거주 계획을 들고 사전 상담을 받아 보시면 좋아요.
이 글의 수치와 일정은 2026년 10월 22일 기준 보도를 따랐습니다. 지정 지역과 유예 특례는 바뀔 수 있으니 매수 직전에 국토교통부 공고를 다시 확인하세요.
